Cosa devo fare prima di firmare una proposta di acquisto?
Finalmente, dopo aver tanto girovagato, contattato persone o agenzie, visionato case, hai trovato quella giusta per te.
La casa ti piace e, in linea di massima rappresenta quello che stavi cercando, e con piccoli interventi diventerà proprio come la immaginavi tu, oppure sei più fortunato ed hai trovato proprio la casa che sognavi, perfetta in tutto (caso assai più raro!).
Bene! E adesso cosa fare?
Che tu sia nelle mani di un professionista o che stia effettuando la compravendita da solo è bene che tu conosca alcuni concetti essenziali prima di trovarti di fronte a muri (apparentemente) insormontabili e vedere sfumare tutta la tua felicità del momento.
In questo articolo parleremo di quali verifiche DEVI effettuare o DEVI pretendere che l’agenzia faccia, premesso che, di regola, un agente immobiliare professionista, tutte queste incombenze dovrebbe già averle fatte prima di mettere in vendita l’immobile.
Purtroppo non è proprio sempre così, per cui, è bene che tu continui a leggere e che continui a tenere gli occhi ben aperti!
Incombenze lato acquirente: Non parlerò in questo articolo della parte acquirente (ossia le verifiche che tu che stai cercando casa dovresti aver già fatto prima di metterti alla ricerca: come intendo acquistare? Ho verificato se la banca mi concederà un mutuo? Che probabilità di successo ho nell’ottenere un finanziamento? Ho una predelibera bancaria? ), perché di questo parleremo in un altro articolo.
Piuttosto ci concentreremo sul lato venditore.
Dunque quali sono i documenti che devo verificare prima di acquistare un immobile?
1. Titolo di provenienza
Innanzitutto verificate la provenienza dell’immobile, ossia, come il venditore è entrato in possesso di questo bene. Perché è importante? Perché in base alla provenienza potrebbero esserci problematiche di vario genere, come nel caso degli immobili provenienti da donazione di cui abbiamo già parlato in questo articolo.
Oppure, ad esempio, se un immobile è stato costruito dall’attuale proprietario, è fondamentale verificare la provenienza del terreno su cui è costruita la casa ed accertarsi che non ci siano vincoli di nessun genere (ex. Diritto di enfiteusi, esistenza di livelli o altri vincoli questi sconosciuti).
Nel titolo di provenienza inoltre potremo avere informazioni importanti relative ad esempio alla situazione urbanistica dell’immobile, all’esistenza o meno di altri diritti reali, vincoli, ipoteche, privilegi o altre iscrizioni pregiudizievoli.
Potremo desumere informazioni importanti relative alla gestione degli spazi comuni, verificare l’esistenza o meno di proprietà esclusiva di lastrici solari, camminamenti, l’esistenza di qualsiasi tipo di servitù attive o passive (esempio di servitù sono le canne fumarie, accessi pedonali a spazi comuni ecc…)
Se, ad esempio un immobile proviene da successione ereditaria, bisogna accertarsi che gli eredi abbiano già provveduto alla tacita accettazione, per poter procedere alla vendita. E se stai acquistando un immobile in costruzione o da costruire è meglio che tu legga anche questo articolo cliccando su link per scoprire come tutelarti.
Tutto questo e tante altre notizie possono essere desunte semplicemente da un’attenta lettura del titolo di provenienza.
2. Conosci il tuo venditore
Accertarsi se il venditore è un soggetto fallibile (imprenditore) e dello stato attuale della sua impresa, facendo le opportune verifiche in Camera di Commercio, dove potremo desumere, tra l’altro, anche chi sarà il firmatario di tutte le operazioni.
Se state acquistando un immobile in corso di costruzione, accertatevi che il venditore vi fornisca tutte le garanzie previste dalla legge, in particolare la fideiussione sugli acconti versati e la polizza postuma decennale a garanzia dei vizi occulti.
Questo per evitare di compiere atti che poi si rivelano nulli.
3. Verifica l’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli
Una volta verificata la provenienza ed accertata l’inesistenza di qualsiasi vincolo, è necessario effettuare le visure ipotecarie e catastali dell’immobile ed accertarsi dell’eventuale esistenza di ipoteche o altre iscrizioni di pregiudizio, ad esempio per debiti fiscali. In tal caso non bisogna immediatamente spaventarsi.
L’ipoteca potrebbe essere stata accesa per la concessione di un mutuo che è servito al tuo venditore appunto per acquistare o costruire quella casa.
In questa ipotesi, è importante comunicarlo alla banca che sta provvedendo a farci ottenere il finanziamento per l’acquisto, in modo che possa porre in atto tutte le operazioni necessarie per la cancellazione della vecchia ipoteca e l’accensione della nuova, in proprio favore.
In caso di presenza di altri tipi di iscrizioni, vi consiglio di farvi seguire da un professionista per verificare il da farsi, perché ogni caso è da analizzarsi singolarmente.
4. Verifica della conformità urbanistica e catastale
Effettuate le verifiche di cui sopra, è necessario procedere con le verifiche urbanistiche e catastali.
Fatevi fornire il progetto depositato al Comune, la planimetria depositata al catasto, fatevi un giro in casa e verificate che i disegni planimetrici equivalgano perfettamente alla realtà, comprese finestre e balconi, eventuali verande e coperture, ecc..
Insomma, lo stato di fatto dell’immobile deve essere pienamente conforme con ciò che è rappresentato e depositato agli uffici tecnici e al catasto.
Se non fate questa verifica preliminarmente, arrivati alla perizia del mutuo vi bloccherete perché la banca si rifiuterà di stipulare. Pertanto, se vi sono difformità è bene rappresentare subito al proprietario la necessità della sistemazione urbanistica e catastale. Se l’immobile è stato costruito senza licenze o permessi, fatevi fornire copia dei condoni edilizi con i relativi versamenti, e le concessioni in sanatoria con i relativi progetti.
Se l’immobile è privo di progetti perché risalente ad epoche lontane, dove non era necessaria licenza per costruire, rivolgetevi ad un professionista.
5. A questo punto…firmate una proposta di acquisto
Fatte tutte questi controlli potrete procedere con una proposta di acquisto, ma di questo parleremo più approfonditamente in un altro articolo.
6. Posso stare tranquillo adesso?
Se avrete fatto tutti questi passi diligentemente, all’80% avrete la possibilità di concludere favorevolmente l’acquisto.
Perché all’80%?
Perché questo articolo ha riassunto notevolmente le incombenze e i casi che possono presentarsi che possono essere dei più diversi ed ognuno dei quali deve essere approcciato nella maniera giusta.
7. Conclusioni
E’ chiaro che tutto questo lavoro viene svolto per te dall’agenzia immobiliare.
Se non hai una buona infarinatura di quello che è il minimo che bisogna fare per acquistare casa in modo sereno, ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un professionista, evitando così di vedere svanire il tuo sogno per nona ver saputo affrontare problematiche risolvibili da un esperto del settore.
L’agenzia immobiliare INVESTO si occupa di tutto questo al posto tuo e ti fa chiudere le tue compravendite nel modo più sereno possibile, chiavi in mano!
Contattaci per una consulenza.
Dott.ssa Lucia Corona
Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP