La problematica del certificato di agibilità deve essere affrontata sin dall’inizio della contrattazione, al fine di evitare controversie al momento del rogito o equivoci successivi
Cosa è il certificato di agibilità
La funzione del certificato di agibilità è "attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente”.
Quando va richiesto:
Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente.
Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 del DPR 380/2001, deve obbligatoriamente essere presentato nei seguenti:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Pertanto a partire dal 30/06/2003, data di entrata in vigore del T.U. sull’edilizia, il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente solo per i nuovi edifici ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003, o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti interventi edilizi, interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24.
Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001 a meno che questo non sia stato rilasciato secondo previgenti normative.
Dal 2013, il certificato è stato sostituito dalla “segnalazione certificata di agibilità” che è un'autocertificazione del Direttore dei Lavori .
Se manca il certificato di agibilità
Se dovete vendere o acquistare un immobile mancante del certificato di agibilità, in quanto dovuto per costruzione o lavori successivi al 2003, non vi disperate.
Molto probabilmente il problema è solo di tipo “amministrativo”: probabilmente il certificato esiste ma non è stato ritirato oppure non è stata eseguita la pratica in Comune.
Diverso è se ne è stato negato il rilascio, perché l’immobile è stato costruito senza le caratteristiche necessarie per il rilascio del certificato, un’ipotesi altamente improbabile, dato che ogni immobile deve seguire le prescrizioni dei relativi permessi di costruire rilasciati.
Pertanto, se prima è stata verificata ed assodata la regolarità urbanistica, e il rispetto di tutte le prescrizioni dei permessi rilasciati, il certificato di agibilità ne è solo una logica conseguenza. In questo caso andrà solo fatta la pratica di richiesta o semplicemente ritirarlo (qualora sia stato già richiesto ma mai ritirato). Venditore ed acquirente potranno accordarsi sul da farsi.
Si può acquistare un immobile se manca il certificato di agibilità?
Certamente l’acquirente può anche decidere di acquistare un immobile privo del certificato, e può comunque decidere che l’immobile gli va bene così com’è.
Il notaio evidenzierà nell’atto di vendita questo accordo, anche se è preferibile che le parti già in fase di preliminare di vendita, prendano accordi in merito.
Riassumendo dunque:
Se si tratta di immobili che hanno subito interventi edilizi che ne comportano il rilascio, o costruiti dopo l’entrata in vigore della legge, il certificato deve essere richiesto al Comune dal venditore e consegnato all’acquirente.
Se non c’è il certificato l’acquirente deve valutare se il motivo della assenza è una mancanza formale, e in caso affermativo prendere accordi conseguenti scegliendo di richiederlo egli stesso dopo il rogito, oppure chiedendo al venditore di provvedervi.
Se si tratta di immobili costruiti prima dell’entrata in vigore della legge il certificato non deve essere rilasciato dal Comune né l’acquirente può pretenderlo. A questo punto occorre solo che l’acquirente valuti se l’immobile è idoneo al proprio uso e decidere se proseguire con l’acquisto.
Dott.ssa Lucia Corona
Agente immobiliare professionale FIAIP
