Cerchiamo di riassumere e spiegare quali sono le  tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione  introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019, che ha modificato il Dlgs 122/2005,  con il quale si integra e si dà piena attuazione alle garanzie già inserite ed operative fin dal 2005. 

PREMESSA: la legge sull’acquisto di immobili da costruire  si applica quando il venditore è  un imprenditore  e l’acquirente è  una persona fisica 

Il legislatore si è infatti preoccupato di tutelare l'acquirente dal rischio che possa subire la perdita degli acconti versati per l’acquisto di un immobile da costruire, ad esempio per una crisi dell'azienda venditrice, ed ha pertanto stabilito che:

1. il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme versate prima del trasferimento definitivo della proprietà;

2. il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza denominata "postuma decennale" , che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti da gravi difetti costruttivi che al momento dell'acquisto non erano evidenti (cosiddetti vizi occulti).

MA NON SOLO!

La legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con l'intervento del notaio e dunque mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, ed il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione conforme alle direttive ministeriali.

L'obbligo si applica "a tutti i contratti preliminari o definitivi relativi a fabbricati abitativi per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019".

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Dunque una volta verificata l'inesistenza di ipoteche o altri vincoli sull'immobile da costruire, lavoro che già deve essere svolto da un serio agente immobiliare, il notaio assicura e garantisce la libertà dell'immobile da qualsiasi vincolo e lo trascrive sui pubblici registri immobiliari. Questo consente di proteggere l'acquirente da qualsiasi possibile iscrizione o trascrizione nei successivi tre anni, rendendo l'atto trascritto opponibile a terzi. 

Oltre alla fidejussione  conforme al modello ministeriale, il preliminare deve contenere alcune imprescindibili punti:

- la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze allegando il capitolato dei lavori con l'indicazione delle caratteristiche dei materiali utilizzati e gli elaborati di progetto;

- l’indicazione dei titoli autorizzativi alla costruzione rilasciati dall'ufficio urbanistico e l'indicazione di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

- il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

Il futuro contratto definitivo di  compravendita dovrà contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale, come già detto. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede con la stipula e l’acquirente avrà diritto di ottenere il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto, pertanto il legislatore ha voluto inserire la figura del notaio come garante del rispetto della consegna della fideiussione nel preliminare e della polizza postuma decennale nell'atto definitivo di vendita.

Dott.ssa Lucia Corona

Agente immobiliare professionale iscritto alla FIAIP